国家统计局：房地产市场总体处于调整阶段 房企风险有望逐步得到化解

国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

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A股上市房企超六成预亏 下半年市场分化或会更加剧烈

数据显示，截至8月10日，62家上市房企披露半年报预告，其中38家公司亏损，占比超六成，24家上市公司预计盈利。

(资料图片)

南方+记者分析获知，中国上市房企60健康指数（HFI-60）监测的60家上市房企中，22家A股上市房企，11家披露2023年半年报预告，9家预计净利润亏损，2家预计盈利，荣盛发展预计净利润10000万元至13000万元，深振业A预计净利润800万元至1200万元。

HFI-60纳入监测的38家港股上市房企中，仅正荣地产发布了业绩预告，预期集团于期内将录得母公司拥有人应占亏损14亿元至16亿元（2022年同期的母公司拥有人应占亏损人民币26.11亿元）。

为什么亏损？诸多缘由都指向了市场环境及项目结转结构变化导致毛利率下降，以及应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损，此外交付规模走低也是房企业绩走低的因素之一。

比如，首开股份公告表示，期内房屋集中交付增加，公司营收将达到190亿元左右，但结利项目毛利率偏低，整体销售毛利润增幅较低。同时结利项目主要是合作公司，公司股权占比较低，对公司归母净利润贡献较少；期间费用同比维持稳定；公司联合营企业期内结利较少；公司所持有的交易性金融资产价值下跌，导致公允价值变动形成损失。

金科股份称，报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润亏损主要原因系：虽报告期内公司房地产开发项目结算规模及结算毛利率整体保持稳定，但受房地产市场持续低迷等影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下滑趋势；同时，报告期内公司新增投资不足，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。

港股正荣地产方面，对亏损原因进行了详细说明：主要归因于房地产行业整体需求下滑，项目售价下降，导致毛利率较2022同期下降及需计提资产减值；融资成本增加约70%至80%；出售若干附属公司，及若干附属公司的注销使其累计汇率折算差异由其他全面收益重新分类至其他亏损，合计导致亏损约人民币3亿元；汇率波动而导致预期汇兑亏损约人民币2.2亿元；投资性物业公平值亏损约人民币1.2亿元。

A股预计盈利的24家上市公司中，张江高科同比增幅较大，上半年净利同比预增超15倍。对此，张江高科方面表示，业绩预增的主要原因是：上半年公司实现租赁业务收入近5亿元，较上年同期增长29%；公允价值变动收益同比增加近2亿元；投资收益较上年同期显著增长，其中公司下属子公司转让持有的上海张润置业股权，实现投资收益近4亿元。

业绩增速较大的还有大名城，净利同比预增超900%，沙河股份、津滨发展净利润同比预增超800%。

值得一提的是，保利发展和招商蛇口发布了业绩快报，显示不仅盈利，净利润还出现大幅增长。

保利发展业绩快报显示，公司实现营业收入1383.76亿元，同比增长24.93%；归母净利润119.99亿元，同比增长10.84%；招商蛇口业绩快报显示，2023年上半年，实现营业总收入约514亿元，归母净利润实现21.53亿元，同比增长14.09%。

IPG首席经济学家柏文喜指出，今年下半年房地产市场会肯定会出现较大变化，一些优质房企、头部房企和转型较快的房企可能会迎来发展机会，进而市场地位和市场集中度快速上升。与此同时，大多数困难房企以及出现险房企如果不能快速转型和恢复正常经营，则面临越来越困难甚至市场出清的压力与风险。也就是说，市场分化与市场竞争会更加剧烈。

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